Vraag: Ik ben verkopend makelaar. De koper moet zekerheid stellen, maar hij laat niets meer van zich horen. De ontbindende voorwaarden zijn allemaal al verlopen. Op welke wijze moet ik de ingebrekestelling versturen?
Antwoord: Als eerste moet u nagaan of de koopovereenkomst een vorm-vereiste stelt voor een ingebrekestelling. De model koopakte van de brancheorganisaties schrijven (zoals ook de wet) voor dat een ingebrekestelling schriftelijk moet gebeuren. Dat hoeft niet een aangetekende brief te zijn of een deurwaardersexploot.
De Amsterdamse notarismodellen eisen echter wel dat een ingebrekestelling wordt betekend door een deurwaarder. Bij een Amsterdams notarismodel is mijn antwoord daarom ook bijzonder eenvoudig: u laat de ingebrekestelling door de deurwaarder betekenen. U kunt dat op twee manieren doen: u maakt zelf de brief met de ingebrekestelling op en u vraagt aan de deurwaarder of hij dat betekent bij exploot. Een exploot is een proces-verbaal waarin de deurwaarder op ambtseed verklaart dat hij, de deurwaarder, op de door hem genoemde datum aan de met naam genoemde koper (of diens huisgenoot) uw brief ter hand heeft gesteld en die brief wordt aan het exploot gehecht. Als er niemand thuis is verklaart de deurwaarder op ambtseed dat hij de brief in de brievenbus van koper heeft gedeponeerd.
U kunt ook aan een deurwaarder vragen om de ingebrekestelling te regelen. De deurwaarder sommeert dan in het exploot de wederpartij om de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen op straffe van verbeurte van contractuele boetes als de wederpartij acht dagen of langer in gebreke blijft na ontvangst van de sommatie.
Mijn voorkeur gaat er naar uit om zelf de ingebrekestelling op te maken en deze door de deurwaarder te laten betekenen.
Een deurwaardersexploit is de meest veilige (want: zekere) wijze van ingebrekestelling. Het levert 100% bewijs op dat de wederpartij deze ingebrekestelling heeft ontvangen.
Als hiervoor niet wordt gekozen (als het niet contractueel verplicht is) dan kan de ingebrekestelling in elke schriftelijke vorm worden verstuurd. Bedenk echter dat, als de wederpartij ontkent de ingebrekestelling te hebben ontvangen, u moet bewijzen dat de ingebrekestelling de wederpartij ook daadwerkelijk heeft bereikt! Het enkele feit dat een ingebrekestelling aangetekend is verstuurd is nog geen bewijs. Een postbezorger is immers geen beëdigde persoon die op ambtseed kan verklaren dat hij de brief heeft afgegeven aan de juiste persoon. Uit een oogpunt van veiligheid is het daarom aan te bevelen om ook in dat geval gebruik te maken van een deurwaarder die op ambtseed het exploot uitbrengt en betekent aan de juiste persoon, althans aan het juiste adres.
Mogelijk heeft u echter geen zin om deurwaarderskosten te maken of wilt u de wederpartij zo snel mogelijk in gebreke stellen, niet via een deurwaarder die daar mogelijk een paar dagen over doet.Indien het volgens de koopakte is toegestaan kan de ingebrekestelling per gewone post en e-mailbericht met een kopie aan de notaris (waar partijen blijkens de modelkoopakte van de brancheorganisaties domicilie hebben gekozen) te sturen. Dan hebt u echter nog steeds geen sluitend bewijs dat die brief ook daadwerkelijk is aangekomen bij de bestemde persoon. Om die reden is het raadzaam om direct daarna persoonlijk contact te leggen met de wederpartij en dat ook weer te bevestigen. Dat is nog niet 100% sluitend bewijs (een partij kan zelfs hardnekkig ontkennen dat er met u een gesprek is gevoerd) maar de kans is kleiner dat u in bewijsnood komt.
En die domiciliekeuze dan?
Maar hoe zit het dan met de bepaling in de koopakte dat partijen domicilie gekozen hebben bij de notaris. De vraag is of dit betekent dat een ingebrekestelling ook aan de notaris kan worden gestuurd en dat dit dan geacht wordt te zijn gestuurd aan een contractpartij zelf. De rechtspraak is daar verdeeld over. Datzelfde geldt indien de wederpartij een onbekend adres heeft en er gedagvaard moet worden. De ene rechtbank meent dat in dat geval gedagvaard kan worden ten kantore van de notaris, maar de andere rechtbank overweegt dat daarvoor deze bepaling niet is geschreven. Dat scheelt echter veel voor de procedure: indien iemand geen bekende woon- of verblijfplaats heeft dan geldt er een oproeptermijn van drie maanden en moet er via het Openbaar Ministerie, met advertentie in de Staatscourant, worden gedagvaard. Zo niet dan volstaat een oproepingstermijn van zeven dagen. Ondanks deze onzekerheid adviseer ik om in ieder geval toch een afschrift aan de notaris te sturen waar de wederpartij domicilie heeft gekozen. Baat het niet, het schaadt zeker niet en bovendien is de notaris meteen op de hoogte van de opgekomen problematiek.