Vraag: Ik ben verkopend makelaar. De koper komt zijn verplichting niet na en de verkoper heeft de koopovereenkomst ontbonden. Ik ben natuurlijk op zoek gegaan naar een nieuwe koper en ik ben daarin geslaagd. Volgens mij heb ik recht op twee keer courtage, omdat er twee koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen door mijn bemiddeling. De verkoper weigert dat echter. Hij wijst erop dat de eerste koopovereenkomst is ontbonden. Heeft de verkoper gelijk?
Antwoord: Neen. De verkoper heeft geen gelijk.
Indien de koopovereenkomst wordt ontbonden vanwege een bevrijdend beroep op een ontbindende voorwaarde dan heeft inderdaad te gelden dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en heeft de makelaar ook geen recht op courtage.
Dat is echter anders indien de koopovereenkomst wordt ontbonden vanwege het toerekenbaar tekort komen door één van de partijen.
In het laatste geval kunt u de verkoper erop wijzen dat hij ten gevolge van uw bemiddeling en op basis van de daardoor tot stand gekomen koopovereenkomst jegens de koper aanspraak kan maken op de contractuele boete. Die contractuele boete is immers niet een cadeau omdat de koper niet nakomt. De contractuele boete is mede bedoeld om de door de verkoper door de wanprestatie van de koper te lijden schade te vergoeden. Onder die schade wordt ook begrepen de door de verkoper aan u verschuldigde courtage en andere verkoopkosten.
In het verlengde op dit advies wordt door een verkoopmakelaar vaak de vraag gesteld of ik het redelijk vind om de courtage die de verkoper moet betalen door te belasten aan de verkoper, terwijl de koopovereenkomst is ontbonden vanwege de wanprestatie door diens wederpartij. Ik kan mij voorstellen dat de verkopend makelaar dat af laat hangen van het vervolg van de actie van de verkoper jegens de koper en het resultaat daarvan. Als de koper achteraf geen verhaal biedt zodat er niets van die verbeurde boete wordt betaald aan de verkoper, dan zou het voor de verkoper nogal sneu zijn als hij ook nog eens aan zijn makelaar courtage moet betalen. De verkoper heeft al de nodige tijd en energie verspilt aan een insolvente koper die niet goed voor zijn geld blijkt te zijn en vervolgens is hij of zij ook nog eens geld kwijt aan de verkopend makelaar. Wellicht kan de verkopend makelaar dan een ‘samen uit samen thuis’ solidariteit delen met zijn opdrachtgever of een korting toestaan op de formeel verschuldigde courtage. Maar dat alles is natuurlijk (slechts) een kwestie van coulance.