Klager sluit in 2016 een koopovereenkomst (woning, erf en agrarische grond) en vraagt bij organisatie x om compensatie voor waardedaling als het gevolg van schade door aardbevingen door gaswinning. Organisatie x voorziet in deze regeling.
Compensatievoorstel
Conform de regeling biedt organisatie x aan klager, op basis van het op stellen taxatierapport, een compensatievoorstel aan. Indien klager het niet eens is met het voorstel, biedt de regeling de mogelijkheid het compensatievoorstel te laten toetsen door een commissie van drie. Organisatie x voorziet na ontvangst van het definitieve rapport in een nieuw voorstel.
Er vindt een opname plaats en de taxateurs concluderen een waardedaling geschat op € 15.000. Organisatie x doet dit compensatievoorstel aan klager, waarmee deze niet akkoord gaat. Klager maakt gebruik van de mogelijkheid het voorstel te toetsen door de commissie van drie deskundigen.
Opname
Er vindt een opname plaats door de commissie van drie deskundigen, inclusief hoorzitting. Hiervan volgt een verslag en op basis van de toetsing wordt het compensatiebedrag bijgesteld naar € 12.768,64. De klager aanvaardt dit voorstel niet en het dossier wordt gesloten.
De klager dient een klacht in over de verrichte werkzaamheden van de commissie van drie deskundigen. De klager verwijt het volgende:
– De makelaars reageren stelselmatig niet op schriftelijke bezwaren;
– Klager mocht niet bij taxatie aanwezig zijn;
– Exorbitante lagere waardebepaling dan vergelijkbare objecten;
– De voorgeschreven NEN-norm 2580 en BBMI zijn niet gehanteerd, omdat de bovenverdieping niet als woonruimte is gekwalificeerd;
– De mestkelder is buiten beschouwing gelaten;
– Er is geen waarde opgegeven voor de schuur met zomerkamer en onderhoudskelder;
– Investeringen ten bate van verbouwing en verduurzaming van de woning zijn niet meegerekend;
– De (riante) vergoeding van de makelaars wijzen erop dat zij ten voordele van opdrachtgever schatten;
De commissie verklaart de klachten ongegrond en motiveert als volgt:
De commissie oordeelt dat er voldoende hoor en wederhoor is toegepast voor de klager. De communicatie verloopt volgens het protocol uitsluitend via de voorzitter van de commissie, die alle vragen van de klager beantwoordt.
Met betrekking tot de aanwezigheid bij de taxatie oordeelt de commissie dat deze taxatie betrekking moet hebben op de eerstelijns taxatie, waarbij de beklaagden geen betrokkenheid hadden. Deze taxatie staat dus niet ter beoordeling in deze procedure en daarmee wordt dit punt afgedaan.
Methodieken
De waardedaling is op basis van de voorgeschreven methodieken (IST-waarde) en de SOLL-waarde (schatting) vastgesteld. De SOLL-waarde wordt vastgesteld doormiddel van verschillende indicatoren, benoemd in het protocol. Over de IST-waarde bestaat geen meningsverschil.
Naar oordeel van de commissie blijkt niet van een onjuiste schatting. De SOLL-norm is vastgesteld met inachtneming van de juiste indicatoren, waarbij het protocol juist is toegepast. Aan de klager is door de beklaagden voldoende gemotiveerd waarom sommige, door hem aangebrachte referentiepanden, niet zijn meegewogen.
Verwijtbaarheid
Er is geen verwijtbaarheid ten opzichte van de beklaagden met betrekking tot het buiten beschouwing laten van de verbouwing van de zolder, het niet meenemen van de mestkelder en investeringen ten bate van verduurzaming van de woning. De SOLL-waarde is conform protocol voor waardedaling vastgesteld en met de juiste indicatoren en er is juist getoetst.
De commissie oordeelt ook dat de schuur met zomerkamer en onderhoudskelder volgens de indicatoren géén relevante factor vormen voor de vaststelling van de SOLL-waarde. Tot slot ziet de commissie geen reden voor twijfel aan onpartijdigheid/onafhankelijkheid van beklaagden en verklaart alle klachten ongegrond.