In een notendop, zorgt het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap ervoor dat gemeenten de bevoegdheid krijgen om voorschriften en werkwijzen voor verhuurders en verhuurbemiddelaars in te stellen. Daarnaast geeft deze wet gemeenten ook de mogelijkheid om een gebiedsgerichte vergunningsplicht in te voeren om zo malafide verhuurders en excessen aan te pakken. Tot slot zijn de algemene regels qua inhoud landelijk gelijk getrokken en dit voorkomt een lappendeken aan regelgeving.
Belangrijke stap
VBO pleit al langer voor een betere organisatie van de verhuurmarkt. Wij zien dit wetsvoorstel dan ook als belangrijke stap richting landelijke en uniforme regels ter voorkoming van excessen, zoals discriminatie of intimidatie. Het wetsvoorstel bevordert goed verhuurderschap en is een stap richting het nader reguleren van het beroep. Hierdoor moeten niet alleen verhuurders, maar ook alle verhuurbemiddelaars zich houden aan deze algemene regels.
Verbeterpunten
Toch zijn er nog wel wat verbeterpunten, want hoe worden de algemene regels precies ingevuld? VBO adviseert een zestal suggesties:
- Gedragscode: verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten zich houden aan een gedragscode en zijn zij zich hierdoor bewust van hun rechten en plichten.
- Permanente Educatie: door over vakkennis te beschikken weten verhuurders en bemiddelaars welke rechten en plichten er zijn, welke nieuwe ontwikkelingen er zijn en waar zij zich aan moeten houden.
- Verplicht werken met modelovereenkomsten: door verplicht te werken met modelovereenkomsten kan onduidelijkheid bij onenigheden tussen verhuurder, bemiddelaar en/of huurder voorkomen worden.
- Zorgplicht: de verhuurder en de bemiddelaar moeten te allen tijde relevante informatie met betrekking tot het object kenbaar maken en op juistheid onderzoeken.
- Tuchtcollege: verhuurders en bemiddelaars waarvan klachten binnen komen moeten naast de bestuurlijke rechtsgang ook via tucht berecht kunnen worden. Daarnaast is het noodzakelijk dat huurbemiddelaars middels een brancheorganisatie op een laagdrempelige manier eventuele klachten en geschillen ontvangen voordat iemand de stap zet naar een (tucht)rechter.
- Huurkluis: om te komen tot objectieve en relevante criteria bij de toewijzing van een huurwoning is het van belang dat men vanaf het begin tot het eind aan potentiële huurders laat weten aan welke selectiecriteria men moet voldoen. Wij pleiten er dan ook voor om dit proces zo veel mogelijk te automatiseren middels een platform waarop huurders hun eigen informatie kunnen plaatsen, een zogenaamde ‘huurkluis’.
Veel van de bovengenoemde opties zijn bestaande mogelijkheden die brancheorganisaties al (deels) hebben ingeregeld. VBO biedt daarom graag haar expertise aan bij de totstandkoming van de algemene maatregel van bestuur waar de regels en werkwijzen verder worden vastgelegd.
Onduidelijkheid verhuurdersvergunning
Een ander belangrijk punt dat in het wetsvoorstel wordt aangestipt is de vergunningen, er komen namelijk twee verschillende soorten. Eén voor bepaalde gebieden en bepaalde categorieën woningen voor woningverhuur en een vergunning voor verblijfsruimtes voor arbeidsmigranten die korter dan vier maanden in Nederland verblijven.
Echter is wel enige onduidelijkheid. Zo staat aangegeven dat de vergunningsplicht niet voor verhuurbemiddelaars gaat gelden en alleen betrekking heeft op de verhuurder. Wel dient de bemiddelaar rekening te houden met de voorwaarden die zijn gekoppeld aan de vergunning van de verhuurder in wiens plaats wordt opgetreden.
Door het te verwoorden als ‘rekening dienen te houden met’ wordt er onduidelijkheid gecreëerd in de naleving van de vergunning. Dit brengt verwarring met zich mee voor alle partijen én zeker ook voor de gemeente.
Voorwaarden voor een vergunning
Burgemeesters en wethouders kunnen uitsluitend de volgende voorwaarden aan een vergunning voor de reguliere verhuur van woonruime verbinden:
- Aantonen dat de algemene regels zijn toegepast door de verhuurder;
- Maximale aanvangshuurprijs en huurverhoging indien de woning in de gereguleerde sector valt;
- Het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan;
- Huurovereenkomst schriftelijk vastleggen.
Indien de verhuurder gebruikmaakt van een bemiddelaar die is aangesloten bij onze branchevereniging kan de verhuurder wat ons betreft aantonen en ervan verzekerd zijn dat aan de punten is voldaan. VBO pleit ervoor om de gedragscode van de vereniging in lijn te laten zijn met de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Daarmee verplicht zij haar leden automatisch, te handelen in overeenstemming met de uiteindelijke AMvB.
Hierdoor houdt een VBO-lid zich dus aan de algemene regels, heeft een goede kennis van de markt vanwege Permanente Educatie en is daarnaast verplicht zich te houden aan de standaard modelovereenkomsten die gebaseerd zijn op het ROZ-model huurovereenkomsten. Op deze manier kan de verhuurder aantonen dat die zich aan de voorwaarden houdt, simpelweg door het inschakelen van een bemiddelaar die is aangesloten bij VBO.
Invulling en opheldering
Misstanden als discriminatie, intimidatie en huisjesmelkerij horen niet thuis in de huursector en werken ontwrichtend voor de gehele woningmarkt. Met een verhuurdersvergunning wordt voorkomen dat het gedrag van enkele ‘rotte appels’ afbreuk doet aan het vertrouwen in de gehele vastgoedsector.
Dit wetsvoorstel is dus een stap in de goede richting. Echter, het is jammer dat er zo op de verhuurder wordt gelet en dat er te weinig aandacht is voor de verhuurbemiddelaar. Daarnaast zijn we blij met de algemene regels, maar het is nog onduidelijk wat deze precies worden daarom hebben wij enkele suggesties gedaan. Daarnaast wil VBO graag haar expertise aanbieden om te helpen met de verdere invulling hiervan.