Ook al waren de makelaars geen procespartijen, toch vond de rechtbank het wenselijk om over de rol van de makelaardij bij verkooptransacties een aantal raadgevende adviezen te geven.
In de uitspraak ging het om een kwestie waarin tussen twee partijen een overeenkomst betreffende de koop van een woning in Haarlem tot stand was gekomen. De koopsom betrof een bedrag van € 350.152,00. Beide partijen werden zoals gezegd bijgestaan door een makelaar. In de koopovereenkomst tussen partijen stond onder andere opgenomen dat:
de koper voldoende gelegenheid had gehad om zich te laten informeren over de fundering van de woning;
de aanwezige funderingsgegevens van de gemeente Haarlem afkomstig waren en dat die gegevens al jarenlang niet meer waren geactualiseerd en de verkoper niet instond voor de kwaliteit van de fundering.
Kort na de levering van de woning raakte de koper bekend met een bouwkundig rapport van 19 mei 1998 waarin stond dat de fundering in slechte staat verkeerde. De koper heeft de verkoper aansprakelijk gesteld en verzocht om het funderingsprobleem op te lossen. De verkoper heeft niet aan dit verzoek voldaan en alle aansprakelijkheid afgewezen. Koper is vervolgens overgegaan tot een kort geding procedure waarbij een voorschotbetaling werd gevorderd van € 77.000,00. Dit zou volgens de koper namelijk het bedrag zijn dat nodig was om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de fundering uit te voeren.
De koper heeft in deze zaak een beroep gedaan op dwaling. Zo zou de verkoper ten onrechte niet hebben medegedeeld dat er gebreken waren aan de fundering van de woning.
De vorderingen van de koper zijn afgewezen. In de beoordeling is de rechtbank tot de volgende conclusie gekomen:
het was niet aannemelijk dat de verkoper wist van de funderingsproblemen;
er kon niet geoordeeld worden dat de verkoper had behoren te weten van deze problemen
de eventuele wetenschap van de makelaar van de verkoper met de problemen kan niet voor rekening van de verkoper komen.
Door de afwijzing van de vorderingen komen de herstelkosten van de funderingsproblemen voor rekening van de koper. Bekend was dat de betreffende woning funderingsproblemen had, echter de informatie daaromtrent was niet gedeeld met de juiste partijen. De rechtbank gaf daarom het volgende advies aan de makelaar:
“4.16. Voor het geval de Haarlemse makelaardij van dit vonnis kennis neemt (wat gezien de betrokkenheid van vier Haarlemse makelaars bij deze zaak niet onwaarschijnlijk is), merkt de voorzieningenrechter ten overvloede nog het volgende op.
De makelaardij zou het, meer dan nu kennelijk gebeurt, tot haar verantwoordelijkheid moeten rekenen dat verkooptransacties wat betreft de informatieve kant zodanig worden begeleid dat een treurige afloop als hier aan de orde zich niet kan voordoen.
Dat begint ermee dat makelaars cruciale informatie omtrent de staat van een woning zodanig aan die woning moeten koppelen dat de waarschuwende werking die ervan uitgaat zo lang als nodig voor de markt beschikbaar blijft.
Dat betekent voor het onderhavige geval minstgenomen dat de conclusies van het Wareco-rapport in de verkoopbrochure 2007 hadden moeten worden opgenomen en dat het rapport bij de contractstukken had moeten worden genoemd. Nog beter is het om ervoor te zorgen dat het betrokken rapport in de transportakte wordt vermeld en als bijlage aan die akte wordt gehecht. Dat stimuleert de opvolgend eigenaar om bij vervreemding klare wijn te schenken omtrent de vraag hoe met het in het rapport vermelde gebrek is omgegaan.”
Kortom, een helder en praktisch advies om cruciale informatie over de staat van een woning vast te leggen, zodat bij een volgende verkooptransactie de informatie tijdig boven water kan worden gehaald.