Vraag: Ik ben verkoop makelaar. Ik ben bezig met de verkoop van een woning die ruim 60 jaar oud is. Wat is uw mening over het opnemen van de ouderdomsclausule? Ik ben er zelf geen fan van. Ik vind het eigenlijk oneerlijk, omdat een koper toch mag verwachten dat hij een redelijk bewoonbare woning kan kopen, ook al is deze ouder. De woning zit in een hoog prijssegment.
Antwoord: Ik kan mij uw gevoel voorstellen, maar als verkopend makelaar bent u verplicht om de belangen te behartigen van uw opdrachtgever. Als een oude woning wordt verkocht, dan is de kans groter dat er gebreken zijn die een nieuwbouwwoning niet heeft. Het is bepaaldelijk in het belang van uw opdrachtgever dat in dat geval een ouderdomsclausule wordt opgenomen in de koopovereenkomst. Indien u dat nalaat dan kan uw opdrachtgever u mogelijk het verwijt maken dat u zijn belangen niet op deugdelijke wijze hebt behartigd. Ik ga daar zo meteen nog verder op in.
Bedenk dat er verschillende varianten zijn van een ouderdomsclausule. De minst verstrekkendeouderdomsclausule is de bepaling in de koopakte dat de koper bekend is met het feit dat de woning een bepaald aantal jaren oud is en dat de bouwkwaliteit minder kan zijn. Dat is slechts een waarschuwing en de vraag is welk rechtsgevolg daaraan verbonden is. Dat is dus een nogal softe bepaling waar de verkoper niet zoveel aan heeft. Hooguit heeft koper een zwaardere onderzoeksverantwoordelijkheid.
Een verdergaande mate van bescherming voor de verkoper is de bepaling dat de koper verklaart dat hem bekend is dat de woning X aantal jaren oud is, de bouwmaterialen die indertijd gebruikt werden van mindere kwaliteit waren en dat de verkoper niet garant staat voor de afwezigheid van gebreken aan leidingen, fundering, dak, problemen vanwege vocht en nog andere specifiek aan te duiden zaken.
Nog verder gaat de ouderdomsclausule waarbij de algehele aansprakelijkheid van de verkoper wordt uitgesloten, dus voor alle gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg staan.
Let wel: de rechtspraak heeft de neiging om een ouderdomsclausule beperkt uit te leggen en slechts (eventueel) de verkoper niet aansprakelijk te achten voor de aanwezigheid van (ernstige) gebreken die in een directe relatie staan met de ouderdom. Als dus een woning wordt verkocht die is gebouwd in 1910, maar een nieuwe serre heeft dan kan de verkoper in de regel zich niet met succes beroepen op de ouderdomsclausule als die nieuwe serre lek blijkt te zijn.
In de meest verstrekkende vorm kan een clausule die betrekking heeft op de mate van aansprakelijkheid van de verkoper zodanig worden opgerekt dat er geen verband meer is met de ouderdom van de woning. Er is dan sprake van een ‘as is where is’ clausule: de koper koopt de woning in de staat waarin deze zich bevindt met alle gebreken van dien, onzichtbaar en zichtbaar, en hij aanvaardt ook de gebreken die dusdanig ernstig zijn dat de woning niet eens de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het bestemde gebruik.
onderhandelingsproblemen
De mogelijkheid bestaat dat de koper een sterke positie heeft, bijvoorbeeld omdat er weinig animo is voor de woning of omdat de koper een heel goede prijs biedt. Indien die koper echter geen ouderdomsclausule wenst, dan is het van belang dat u in ieder geval op een aantoonbare wijze serieus hebt getracht om toepasselijkheid van de ouderdomsclausule te bedingen, maar de koper dat met stelligheid van de hand heeft gewezen. Ik zie namelijk regelmatig aansprakelijkstellingen door een verkoper van zijn verkoopmakelaar, in geval een oude(re) woning wordt verkocht, de verkoper op enig moment aansprakelijk wordt gesteld voor gebreken die verband zouden kunnen houden met de ouderdom, maar de verkoopmakelaar niet de (toch zeker niet ongebruikelijke!) ouderdomsclausule heeft opgenomen in de koopakte. In dergelijke gevallen komt het voor dat de advocaat van de verkoper, nadat de verkoper door de koper aansprakelijk is gesteld vanwege de aanwezigheid van gebreken, de verkoopmakelaar op zijn beurt aansprakelijk stelt, omdat hij niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkopend makelaar mocht worden verwacht, namelijk het opnemen van een ouderdomsclausule in de koopakte.