Vraag: Ik treed op als aankoop makelaar. Ik ben in onderhandeling met de curator van een verkoper die failliet is. De curator wil slechts een koopovereenkomst sluiten als er een ‘as is where is’ clausule wordt opgenomen. Mag een verkoper zoiets eisen en hoe moet ik handelen als aankoop makelaar?
Antwoord: Een ‘as is where is’ clausule betekent inderdaad dat de koper het gekochte voetstoots aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken daarbij, ongeacht de aard en omvang van die gebreken. Dat betekent dat de koper ten zeerste op achterstand staat als er sprake is van problemen, zelfs als die zo ernstig zijn dat het gekochte niet meer geschikt is voor het voorgenomen gebruik. De ‘as is where is’ clausule heeft overigens – behoudens nadrukkelijke andere regeling – slechts betrekking op feitelijke gebreken, niet juridische gebreken. Bovendien is het vaste rechtspraak dat een verkoper geen beroep kan doen op een ‘as is where is’ beding als hij op de hoogte was van verborgen gebreken of aanwijzingen daarvoor had maar die kennis niet heeft gedeeld met de koper. In dat geval zou een beroep door de verkoper op een ‘as is where is’ clausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Het is immers onaanvaardbaar als de verkoper weg zou komen met zijn bedrog of welbewust verzwijgen met de stelling ‘Ja, dan heb je pech gehad, ik wist het wel, maar jij had het ook kunnen weten als jij beter had onderzocht’.
Indien u aankoop makelaar bent en de verkoper wil perse een ‘as is where is’ clausule dan adviseer ik om nadrukkelijk schriftelijk aan de verkoper te verzoeken om deze te schrappen. U kunt daarmee jegens uw opdrachtgever (de koper) aantonen dat u in ieder geval hebt getracht om deze bepaling uit de koopovereenkomst te halen, maar dat dit een voorwaarde is van de zijde van de verkoper om een transactie tot stand te brengen. Bovendien dient u de koper in dat geval te wijzen op de nadelige effecten van een dergelijke bepaling.